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楼市去库存新政遭遇现实尴尬投资集中转至北

来源: 2018年08月18日

楼市去库存新政遭遇现实尴尬 投资集中转至北上广深

2015年底,中央经济工作会议正式确立房地产去库存基调,各地房地产宽松政策随后接连出台。支持农民进城购房也成政策着力点,不过,《经济参考报》了解到,这些措施虽然在一定程度上提振了市场信心,但依然面临诸多现实的尴尬,这包括一些地方人口持续外流,楼市价格高企等。业内人士指出,未来楼市去库存难度仍然较大,且风险系数不断提升。

新政频出欲破库存难题

我国房地产库存压力一直未减。最新数据显示,2015年末,商品房待售面积71853万平方米,较2014年末的62169万平方米再度增加,这意味着,在去库存一年后,我国房地产库存并未能如预想,再增近万亿。

近期,海南、辽宁、福建等省纷纷出台相关调控细则,以加速楼市去库存。

日前,《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》决定,从2月23日起实施两个暂停,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

《通知》指出,将对履行房地产市场调控、消化库存主体不力、效果不明显的市县,海南省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和问责。

无独有偶。25日,《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》要求,力争用2至3年时间将房地产库存调整到合理水平。其中,对于库存严重的地区,暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。同时,鼓励农民进城购房。全面推进居住证制度。推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利,将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。

日前出台的《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》也提出,要加大合理购房消费支持力度、支持农民进城购房、打通库存转换通道等八条意见,要求各地应结合实际,按照一市一策一县一策一盘一策原则,制定更具有针对性的实施意见,化解房地产库存。对于非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县,要暂停商业办公用地供应。

对于楼市库存高企的困局,国务院发展研究中心副主任王一鸣表示,按照2015年全年销售面积测算,目前中国房地产库存消化需6至7个月;如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径,库存消化需5年零9个月;加上大口径待开发面积,库存消化需6年零5个月。商业用房和办公用房去库存压力更大,按最宽口径测算,将达10年10个月。

投资集中转至北上广深

《经济参考报》了解到,目前来看,房企方面投资集中至北上广深四个一线城市和部分重点二线城市。多数三四线城市开发商的一些项目已经不赚钱了,正在遭遇多重尴尬。

泰禾集团董事长黄其森表示,目前绝大多数三四线城市不仅库存很高,还面临人口持续流出压力。因此从2015年开始,泰禾放弃了激进的拿地方式。我们现在投资开发已非常审慎,只在适合的城市、拿适合的地块,人口流入大城市的趋势在短期内无法逆转,因此泰禾将主要布局一线城市,以及杭州等二线经济发达城市。据悉,泰禾集团2015年共拿下六宗地块,全部位于北京、上海、深圳、杭州。

旭辉集团董事长林中也认为,由于牵涉到产业布局等多方面因素,如医疗、教育等问题并非在短期内可以解决,因此全国重点城市房地产开发热的趋势难以改变。今后只会在全国25个重点城市投资开发。未来,一、二线城市的交易量约占全国所有城市交易量的45%。

多位接受《经济参考报》采访的房企负责人均表示,在库存高企的城市,房地产有效需求较一线等重点城市相比较少,价格敏感度更高,降价、转售为租、兼并重组等的政策落地有点难,遭遇现实尴尬:

尴尬一:开发商想降价,但土地成本及行业税费居高不下。现阶段除一线城市外,大部分中小房企的利润已较低,实际降价空间并不大,对于对价格敏感的新市民来说,仅小幅下降的房价仍是难以承受的,因此降价去库存的难度仍然较高

楼市去库存新政遭遇现实尴尬投资集中转至北

尴尬二:想转售为租,规模化经营却成本高、收益低。租赁市场曾被房企视为未来房地产转型的一大蓝海,然而,调查发现,租赁市场的规模化经营并不容易。目前标杆房企中只有万科在试水。

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